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棚改减半后,对房地产投资有多大影响?

时间:2019-05-13 05:48 作者:皇马国际娱乐点击:

本文来自华尔街,作者,周觅。

中国的棚改项目始于2005年,长期以来,棚改一直是经济适用房项目的主要内容。

除了保护人们的生活方式外,棚改还对房地产市场和经济吸引力产生了重大影响。特别是,从2014年到2015年,经济下行压力重新凸显。反周期政策已成为当务之急。棚改的货币化出现了。截至2016年,前三大资金来源共计投入约1.5万亿元人民币,收于棚改。

今年4月15日,随着2019年“中央政府安全住房项目特别基金启动特别基金”的公布,预计将于2019年正式启动棚改。

除了几个省市的年增长率,如福建和天津,其余31个省市的计划运营量从2018年起以不同的比例下降,其中15个下降超过50%。 2019年,国家启动计划棚改的目标是285万部手机,远低于之前市场450万部手机的预期。与2018年的580万部手机相比,今年它减少了51%,减少了一半以上的腰围。

那么,在棚改减半之后,对房地产有多大影响?

对销售和房地产投资的总体影响

根据华泰标题的计算,给出了三种情景:300万套真实变换,285万套悲观场景和350万套乐观情景。

从销售的角度来看,通过测量三种货币化情景的等价购买面积,结合国内商品房销售面积,进一步计算商品房销售率:

中性情景购买相当于5400万平方米,拖累销售9个百分点;

乐观情景1.04亿平方米,拖累销售5.6个百分点;

悲观情景为0.17亿平方米,拖累销售额11.4个百分点。

根据过去19年实际移民平均投资额的假设,计算了三种情景下的实物移民投资,并结合房地产开发投资的完工价值,实际直接提取率。房地产投资额外计算:

实物安置投资中性情景0.55万亿元,直接拖累房地产投资1.8个百分点;

投资乐观情景为0.46万亿元,直接拖累2.5个百分点;

悲观投资情景为0.46万亿元,直接拖累0.8个百分点

此外,根据“初始销售”链,商业地产的销售影响房地产公司获得土地和投资的能力和意愿,间接刺激房地产投资。虽然很难忽视销售在投资中的作用,但可以粗略估计“房地产开发投资年增长率变化/商品住宅销售增长变化”的弹性概念。 2001 - 2018年的平均弹性系数约为34%,因此假设每3个百分点的商品住宅销售将房地产投资的增长率提高1个百分点。

棚改计划将房地产投资的总吸引率减半,这三种情景拖累房地产投资约4.5个百分点。

对房地产投资的抵制只能反映在下半年

棚改早期传统开始,前端棚改资金,销售滞后影响投资,上半年优于下半年的房屋业务预期,这意味着拖累棚改减半对房地产投资可以在下半年逐步反映。

首先,近年来的棚改项目都具有早期启动的特点,上半年的开工率达到60%以上。 10月,这一年的目标基本完成。

其次,今年的棚改资金显然是预先定位的。

第三,销售对间接吸引投资产生延迟影响。从历史上看,商业住宅销售在最后一次投资中保持了2-10个月。

第四,棚改减半恶化了下半年房屋销售的悲观预期,但可以加快新房建设,并在短期内仍然支持投资。因此,棚改减半主要反映在下半年,第四季度下跌风险较高。预计年度投资增长率将降至5%左右。

综上所述,计算结果表明,三种情景测量结果显示,今年房地产投资增长率降低了约4.5个百分点,使住宅销售增长率降低了6-11个百分点。在步伐方面,由于棚改前沿,下半年的房地产投资将逐步实现,并且年底的压力是显而易见的。预计年增长率将降至约5%。

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